Breda

Steeds meer starters op de woningmarkt hebben een probleem om aan een huis te komen. Verdien je niet al te veel dan moet je achterin de lange rij aanschuiven bij de woningcorporaties. Heb je een aardig inkomen, dan blijk je door de gestegen huizenprijzen op de koopmarkt niet veel soeps te kunnen krijgen. Daarom organiseerde de SP Breda vrijdag 16 november een symposium over betaalbaar bouwen. Het symposium werd goed bezocht door diverse raadsleden van de PvdA, CDA, Breda 97 en Leefbaar Breda. Ook wethouder Schoenmakers was aanwezig. Verder vertegenwoordigers van woningbouwverenigingen, het SWOB, ambtenaren en SP-ers uit Breda en diverse andere gemeenten.

Na een inleidende video over een succesvol startersproject in Casteren (onder Tilburg) kwamen allereerst twee aannemers aan het woord: Ard Bannink van Nijhuis Bouw en Leon van der Pluym van BAM Woningbouw. Nijhuis won in 2006 met zijn Trento Kameleon starterswoning de prijs voor de beste starterswoning van de Provincie Utrecht. Het is een bouwconcept dat uitgaat van een woningfamilie, waarbij de klant de keuze heeft uit een aantal doorsneden, beukmaten (woningbreedte), plaatsing van de trap e.d. Ook kan door verschillende schakelingen van woningtypen en variatie in de gevel het straatbeeld opgeleukt worden. De bouwkosten van het goedkoopste type beginnen rond de €60.000 ex BTW, dan zou je bij een grondprijs van hoogstens €25.000 uitkomen op stichtingskosten van €102.000. In de praktijk worden de woningen met name gebouwd in het prijssegment tussen €120.000 en €140.000.

Ook BAM heeft een concept starterswoning ontwikkeld, waarvan ze er per jaar ruim 1000 bouwen, in series van minstens 30 woningen. Het basisconcept is vast: laagbouw, breedte 5,4 meter, diepte ruim 9 meter en een traditionele doorsnee met twee lagen + kap. Het gebruiksoppervlak is ca. 100m2. In de referentievorm kost die aan kale bouwkosten €67.000 (prijspeil 2008). Met alle bijkomende kosten en grondkosten wordt de woning meestal twee keer zo duur. Het bouwproces en de basisdetails liggen vast en BAM werkt voor het concept met vaste onderaannemers die meegedacht hebben over het ontwerp. Voor concrete projecten wordt er gevarieerd met het gevelbeeld, materiaalgebruik en extra’s. Zo worden er op dit moment starterswoningen in Etten-Leur gebouwd die voorzien zijn van warmtepompen.

De derde inleiding werd verzorgd door Mary Fiers, PvdA-wethouder wonen uit Eindhoven. Eindhoven hanteert voor sociale woningbouw grondprijzen van €275/m2, de andere categorieën betalen €375/m2. Fiers wees erop dat starters niet alleen geholpen kunnen worden door de bouw van nieuwe woningen, maar dat ze in veel gevallen betaalbaarder uit zijn met een huur- of koopsector uit de bestaande woningvoorraad. Eindhoven probeert door aanpassingen in de woonruimteverdeling de kansen van starters op de woningmarkt te verhogen. Paulus Jansen (Tweede Kamerlid SP) is hier overigens niet zo enthousiast over en heeft hieraan aandacht besteed op zijn weblog (zie: verloten huurwoningen zwaktebod). Een middel om de prijs-kwaliteit verhouding van nieuwbouw te verbeteren is volgens Fiers het individueel of collectief opdrachtgeverschap. Als laatste aandachtspunt noemde zij de spreiding van betaalbare nieuwbouw in de regio. Daarover zijn inmiddels in de regio Eindhoven harde afspraken gemaakt met de randgemeenten. Wie zijn betaalbare productie niet haalt moet een flinke boete betalen.

Toen de zaal zich mocht mengen in de discussie kwam het thema al snel op de grondkosten. Die stijgen veel harder dan de bouwkosten. Dat komt deels door speculatie, maar ook het matige kostenbesef van gemeenten en het doorbelasten van overheadkosten speelt een rol. Tenslotte blijken in de meeste gemeenten de grondbedrijven een stevige winstdoelstelling te hebben, om daarmee “leuke dingen” (SP-ers spreken dan liever van prestigeprojecten) dan wel tekorten op de WMO te kunnen betalen.

Paulus Jansen pleitte ervoor om bij starters-woningen niet alleen te letten op de stichtingskosten, maar vooral op de woonlasten. Investeringen in een degelijke en goed geïsoleerde woningschil verdienen zichzelf terug. Ook moet je starterswoningen niet piepklein maken. De kostenbesparing moet je vooral bereiken door een redelijke seriegrootte, efficiënt bouwproces en vooral: besparing op grondkosten en bijkomende kosten. Zo pleit hij ervoor om een apart tarief bouwleges in te stellen voor starterswoningen, die elders al een keer gebouwd zijn. Op dit moment betaal je ook voor standaardconcepten al snel €1.400 per woning aan bouwleges. Het grootste deel van die leges wordt besteed aan werk dat al 20 keer eerder gedaan is. Stop daar dan mee!
Een ander voorstel dat Paulus deed is het vergroten van de rol van de Nederlandse pensioenfondsen bij de bouw van huurwoningen in het middensegment, die ook prima geschikt zijn voor starters met middeninkomens.

Als SP Breda strijden we al jaren voor een hoger aandeel sociaal in de nieuwbouwproductie en voor een terughoudend sloopbeleid van sociale huurwoningen. Met dit symposium hebben we de collegepartijen nog eens met de neus op de feiten gedrukt.